中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)成都晚報(bào)報(bào)道，記者日前從成都市武侯區(qū)國土資源局獲悉，近幾年來，開發(fā)商由于各種原因拖延辦理土地使用證的現(xiàn)象還比較嚴(yán)重�！熬臀覀兯私獾降那闆r，關(guān)于拖延辦理國土證的投訴數(shù)量還不見減少！”武侯區(qū)國土資源局一知情人士告訴記者，“這種情況雖然在近兩年有所好轉(zhuǎn)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到購房者們的要求�！�
該人士告訴記者，現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)管理存在三種模式：一是上海模式，即土地、房產(chǎn)管理合二為一；二是深圳模式，土地、規(guī)劃合二為一；三是成都的管理模式，即房產(chǎn)、土地、規(guī)劃三者分開。按照成都目前的這種操作模式，開發(fā)商為某一棟房屋的購買者辦理分戶國土證必須要有這整棟房屋的大國土證。但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的一些不規(guī)范行為，往往導(dǎo)致開發(fā)商無法達(dá)到國家對(duì)其獲得土地使用權(quán)的要求。
“例如，按照規(guī)定開發(fā)商只取得了50畝的土地使用權(quán)，在實(shí)際開發(fā)中他卻多占用了一畝，或者往附近稍微挪移了一點(diǎn)，那么我們都不能為其辦理國土使用證�！边@位知情人士告訴記者，像開發(fā)商在土地占用和開發(fā)時(shí)的一些不規(guī)范行為是導(dǎo)致國土證辦不下來的很重要的一個(gè)原因。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要辦理一棟樓的大國土證還必須收集起這一棟樓所有購房者的資料，如果資料收集不齊全，也有可能導(dǎo)致開發(fā)商辦理大國土證的時(shí)間延遲。
武侯區(qū)國土資源局知情人士建議購房者，在遭遇國土證拖延辦理糾紛時(shí)，首先應(yīng)搞清楚到底是哪一方的責(zé)任。如果明確是開發(fā)商的責(zé)任，可以通過協(xié)商或者起訴的方式來解決；如果是購房者自身的原因，就只能由自己想辦法解決。
四川宗華律師事務(wù)所吳曉明律師在接受記者采訪時(shí)說，開發(fā)商說《商品房買賣合同示范文本》的十五條當(dāng)中所提及的“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”不包含國土證和產(chǎn)權(quán)證，借此避免拖延辦理國土證時(shí)間的違約責(zé)任是行不通的。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)部《商品房買賣合同條文解釋》中明確說明，房地產(chǎn)權(quán)屬證書是購房者享有房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的合法證明材料，而當(dāng)購房者把所有的辦證資料及所交稅費(fèi)都交給開發(fā)商后，購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系就由協(xié)助辦理的關(guān)系變?yōu)槲嘘P(guān)系，開發(fā)商必須履行這個(gè)辦證的合同義務(wù)，否則也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
“其實(shí)，這兩年我們接到的這種案例也相當(dāng)多，由于國土證辦理時(shí)間延后的原因各式各樣，有可能是購房者沒有交齊證件的原因，也有可能是其他原因，而購房者僅根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》第十五條的約定起訴開發(fā)商時(shí)要對(duì)證明延遲辦理國土證是“因出賣人的責(zé)任”進(jìn)行舉證是比較困難的，所以大多數(shù)都是通過協(xié)商解決，很少通過訴訟途徑�！眳锹蓭煾嬲]消費(fèi)者以后在簽訂購房合同時(shí)一定要在補(bǔ)充協(xié)議或者附加合同當(dāng)中將房地產(chǎn)權(quán)屬證書的范圍和辦理時(shí)間做出一個(gè)明確的約定；如果沒有明確約定，則應(yīng)該按照1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
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法規(guī)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布自發(fā)布值日起施行)第四章房地產(chǎn)經(jīng)營第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
四川省人民法院立案庭高向陽法官認(rèn)為，“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”的內(nèi)涵應(yīng)該包括產(chǎn)權(quán)證和國土證，開發(fā)商應(yīng)該在合同規(guī)定的辦理期限之內(nèi)辦理完畢相關(guān)證件，否則應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(趙霏雯）
