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　　———中共重慶市委副書(shū)記、市長(zhǎng)黃奇帆訪談錄(上)

　　4月2日的山城陰雨綿綿，這在一定程度上緩解了重慶的旱情。中共重慶市委副書(shū)記、市長(zhǎng)黃奇帆下午6點(diǎn)步履輕快地回到市府辦公室，連飯都沒(méi)有吃就接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的專(zhuān)訪。

　　6根煙、一碗湯圓以及侃侃而談的自信是黃奇帆在3個(gè)小時(shí)的暢談里給記者留下的最深刻的印象。

　　房?jī)r(jià)愈來(lái)愈高企的今天，大城市中的不少人不但買(mǎi)不起房，還租不起房，北京、上海等地甚至出現(xiàn)白領(lǐng)出走的情況，他們帶著憧憬來(lái)到大城市發(fā)展，卻帶著遺憾和無(wú)奈離開(kāi)。重慶市市長(zhǎng)黃奇帆有著清醒的認(rèn)識(shí)———“人才流失對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)非常危險(xiǎn)�！�

　　近日，在如火如荼的重慶公租房建設(shè)正在成為全國(guó)焦點(diǎn)之際，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專(zhuān)訪了中共重慶市委副書(shū)記、市長(zhǎng)黃奇帆，他告訴我們，只要地方政府肯動(dòng)腦筋，房?jī)r(jià)是可以控制的。

　　“對(duì)高端房我要變本加厲地收稅”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：最近重慶的公租房模式是熱點(diǎn)，將其和廉租屋、經(jīng)適房比較一下吧。

　　黃奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。從五十年代到八十年代，中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞公房的模式是失敗的，搞得天下所有的干部和群眾，都沒(méi)有房子��；改革開(kāi)放以后到九十年代開(kāi)始搞土地批租，把公房都配置給市民，新的房屋都作為商品房，100%的走商品房市場(chǎng)化軌道。同樣，100%的商品房配置也不合理�？傆�30%至40%的人買(mǎi)不起房，剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生就是3000元/平方米的房子也是買(mǎi)不起的。真要讓他們都買(mǎi)得起房，就不是市場(chǎng)化的房地產(chǎn)了。

　　政府好像也想到了一種方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保戶(hù)，低保人群在任何一個(gè)城市里都只占3%至4%，也就是說(shuō)廉租屋無(wú)法覆蓋大部分人群。

　　90年代后期推出的經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性的產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)房子買(mǎi)來(lái)以后，五年內(nèi)不能賣(mài)。但恰恰就是這個(gè)房子發(fā)生了重大的利益沖突和灰色交易。所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，就是土地劃撥，不收配套費(fèi)，也沒(méi)有房產(chǎn)商的利潤(rùn)，交易過(guò)程也不收什么稅。市場(chǎng)上5000元/平方米左右的商品房，差不多的經(jīng)濟(jì)適用房只要2500元/平方米。在房?jī)r(jià)日益高升的階段，放五年，這房子就變1萬(wàn)元了，業(yè)主就可以賣(mài)了。再去補(bǔ)點(diǎn)地價(jià)，辦點(diǎn)什么手續(xù)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單就可以翻兩番，漲四倍。低保戶(hù)的低收入是民政部門(mén)管著的，作假比較困難。但一般意義上的低收入，誰(shuí)來(lái)管？每個(gè)單位領(lǐng)導(dǎo)都可以幫著自己的部下開(kāi)低收入證明，行人情。

　　我們這次提出一個(gè)模式，就是雙軌制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，這個(gè)30%至40%的公租房，就可以把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋統(tǒng)一起來(lái)，公租房、廉租屋、經(jīng)適房三位一體。

　　如果不把住房制度形成雙軌制，即使收物業(yè)稅也擺不平。因?yàn)椴还茉趺凑f(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家都有相當(dāng)比例的人群租房住。美國(guó)現(xiàn)在是65%的人買(mǎi)，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。憑什么我們這么一個(gè)低收入人群的大國(guó)不呢？所以，保障房絕對(duì)不能搞私房的保障房，否則就是國(guó)家財(cái)富的無(wú)底洞。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：我國(guó)的經(jīng)適房模式正是引自國(guó)外。

　　黃奇帆：你得看看人家怎么搞的？美國(guó)人的經(jīng)濟(jì)適用房有5招。第一，房子造在城郊結(jié)合部，在所謂弱一點(diǎn)的地段規(guī)劃；第二，造房的開(kāi)發(fā)商不能賺錢(qián)，只能賺基本的施工費(fèi)；第三，賣(mài)給考核無(wú)誤的低收入者；第四，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，所有低收入群體買(mǎi)了這個(gè)房子，有一天不要的時(shí)候，只能賣(mài)給當(dāng)時(shí)的新的低收入者。具體操作方式是，紐約的房產(chǎn)局回收以后，再轉(zhuǎn)賣(mài)給當(dāng)時(shí)的低收入者。這樣就不能當(dāng)商品房來(lái)炒作了；第五，這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的所有交易費(fèi)用都不會(huì)有什么稅收，都作為低收入房自身的循環(huán)。也就是政府不會(huì)在這個(gè)房子系統(tǒng)里收稅。這五條多清楚呀。也就是說(shuō)我們一根筋的走向市場(chǎng)化，所謂的保障，要么保障得太少，要么保障得太亂，所以沒(méi)有成功。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：那公租房模式重慶是怎么具體操作的？

　　黃奇帆：我們就提出今后一共要造4000萬(wàn)平方米，這兩三年里先造2000萬(wàn)平方米。重慶的公租房是面向低收入群體，但也不是最窮人的人，那些最窮的租廉租房的人，也和公租房住在同一個(gè)小區(qū)里，只是他的租金是按照廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，一平方米一個(gè)月8毛錢(qián)，50平方米的房子一個(gè)月只要40塊錢(qián)。公租房的家庭住這個(gè)50平方米，一般要500元/月�，F(xiàn)在按市場(chǎng)的租金價(jià)格，一個(gè)50平方米的獨(dú)套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金價(jià)格低，體現(xiàn)了公租房的優(yōu)惠，但又比廉租房要多十倍。

　　公租房的人住了五年以后，如果想要有產(chǎn)權(quán)，也不要再交房租了，可以買(mǎi)下來(lái)。他買(mǎi)下來(lái)，就相當(dāng)于買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，而他本來(lái)已經(jīng)在這里住了五年了，確實(shí)是低收入群體，政府也不用考核，想買(mǎi)就可以買(mǎi)。但是買(mǎi)了以后政府控制他不可以像經(jīng)適房一樣賣(mài)到市場(chǎng)上去，他只能賣(mài)給公租房管理局。公租房管理局回收以后還是公租房，否則的話，今天造了1000萬(wàn)平方米，幾年以后，都變成商品房，幾年以后，新的低收入人群又需要1000萬(wàn)平方米。事實(shí)上一個(gè)社會(huì)的低收入人群總歸只有20%至30%，這個(gè)20%至30%是固定比例的。所以，大體上按照這個(gè)邏輯，搞出一個(gè)雙軌制，這個(gè)雙軌制的理想境界叫做低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制，形成一個(gè)比較完善的住房管理體系。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：您說(shuō)到雙軌制還得有60%至70%的商品房市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)怎么調(diào)控？

　　黃奇帆：這個(gè)市場(chǎng)用稅收杠桿控制。三句話：低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端增加稅務(wù)。

　　低端不收稅的意思是比如公租房，土地是劃撥的，沒(méi)有出讓金，造房子的時(shí)候不交配套費(fèi)，整個(gè)施工過(guò)程不用交營(yíng)業(yè)稅、所得稅和契稅。造的房子也不能有利潤(rùn)，也不是房產(chǎn)商造的。即使有房子買(mǎi)賣(mài)，也不是商品房。在這樣的背景下，沒(méi)有稅、沒(méi)有利、沒(méi)有費(fèi)、沒(méi)有金，要知道這四個(gè)一般占商品房成本40%至50%。事實(shí)上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相應(yīng)的租金也自然可以低50%。

　　商品房呢，有這四個(gè)方面的費(fèi)用，正常的該收就收，但是中等收入家庭還是應(yīng)該給一些優(yōu)惠。金融危機(jī)的時(shí)候，國(guó)家為了啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，就把契稅降到了0 .5%。金融危機(jī)一過(guò)，扛過(guò)了危機(jī)，沒(méi)理由大家再幫你了，政府就又收稅了。所以重慶市政府就在3月份宣布，金融危機(jī)期間2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，稅收政策不變。這個(gè)叫中端有優(yōu)惠。

　　高端房上我要變本加厲地收，同時(shí)我們建議國(guó)家收特別的房產(chǎn)稅。我們做了一套方案，如果你這房子是200平方米，但是價(jià)格又相當(dāng)于市場(chǎng)均價(jià)的3倍以上，我就收你1%的特別稅。這是每年都要交的。你的房子今年是100萬(wàn)元要交1萬(wàn)元，你如果買(mǎi)了300萬(wàn)元的二手房，你就得交3萬(wàn)元。比均價(jià)高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因?yàn)槭悄昴暌�交，如�?00萬(wàn)元的一套房子，2%就是6萬(wàn)元，然后300萬(wàn)元本身還要付利息，利息本身就是6%，所以就變成8%，然后還要付物業(yè)稅，一套房子的物業(yè)稅怎么著也得五六萬(wàn)元/年，這樣一來(lái)，一年要10%以上。六七年時(shí)間，都能夠再買(mǎi)一套房子了。對(duì)于炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)，更大的問(wèn)題在于，一套300萬(wàn)元的房子，六七年以后，別人就要花600萬(wàn)元買(mǎi)去，這600萬(wàn)元既要付利息，還要付2%的特別稅，還要付物業(yè)稅，別人一算就不買(mǎi)了，這就讓房?jī)r(jià)炒不上去。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：這個(gè)特別稅的事很新穎，有什么具體進(jìn)展么？

　　黃奇帆：本質(zhì)上就是物業(yè)稅遏制高房?jī)r(jià)�，F(xiàn)在物業(yè)稅還沒(méi)有收呢，老百姓就很有情緒。美國(guó)人是收物業(yè)稅，但是美國(guó)不收出讓金，也不收配套費(fèi)。而我們的出讓金和配套費(fèi)占地方財(cái)政1/3，美國(guó)人的物業(yè)稅也占美國(guó)州政府稅的1/3。市場(chǎng)是平衡的。但是前面沒(méi)有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能沒(méi)有意見(jiàn)嗎？國(guó)家可以先在重慶試點(diǎn)，那就是對(duì)高房?jī)r(jià)收稅。我們把它叫做特別房產(chǎn)稅，不一定叫物業(yè)稅，但按物業(yè)稅的收費(fèi)每年來(lái)收。這么一來(lái)，群眾的情緒會(huì)比較平和，因?yàn)闆](méi)有打擊到大部分人頭上。炒高房?jī)r(jià)的動(dòng)力也沒(méi)有了。然后我們就把這套方案放到市委常委會(huì)、市政府常委會(huì)、市人大常委會(huì)上去討論，大家都同意。給高端收稅這件事，人大沒(méi)有批我們就不能收，但只要他們批下來(lái)，我們立馬就收。