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　　中國(guó)房?jī)r(jià)“晴雨表”的跌宕起伏，從未像今天這樣牽動(dòng)人的神經(jīng)。

　　十人“搶房”變一人看多套房、投資客加速拋盤(pán)、二手房源顯著增多……隨著近期國(guó)務(wù)院一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的重拳出擊，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，“量縮價(jià)滯”成為當(dāng)前樓市的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入高位調(diào)整期。

　　市場(chǎng)觀望氣氛漸漸濃厚，十字路口的樓市，是否意味著只漲不跌“神話”就此終結(jié)？

　　量縮價(jià)滯：高溫樓市開(kāi)始“退熱”

　　用“冰火兩重天”來(lái)形容4月樓市，并不夸張。

　　上半月，北京等一線城市有的房?jī)r(jià)幾乎一天一變，有的一夜之間每平方米就漲兩三千元；杭州錢(qián)江新城一帶的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，100多套房半天被搶購(gòu)一空；由于成交旺盛且屋主“跳價(jià)”太快，不少中介的廣告張貼后不到一兩天，房源便已售罄……

　　樓市“火爆”的一個(gè)重要原因，是投資客的“快進(jìn)快出”，這也是這一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。

　　4月份，從“新國(guó)四條”到措辭更為嚴(yán)厲的“國(guó)十條”為標(biāo)志，精確打擊投機(jī)性購(gòu)房、大比例增加保障房供應(yīng)、加快研究制定稅收政策……政府對(duì)樓市調(diào)控出手組合式重拳，針對(duì)性之強(qiáng)前所未有。

　　種種跡象表明，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三套房貸停發(fā)，限制外地人購(gòu)房，確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門(mén)，高溫樓市開(kāi)始有“退熱”跡象。

　　——房源顯著增加。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，僅4月中旬這一周，杭州、上海、成都等多個(gè)城市的住宅供應(yīng)均大幅增加，增幅多在50%以上。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，4月21日，上海二手住宅的掛牌量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的9萬(wàn)余套，比兩個(gè)月前增加2萬(wàn)套。背后，是投資者正逐步退場(chǎng)。

　　——高房?jī)r(jià)松動(dòng)。近期北京房?jī)r(jià)漲幅最快的通州，商品房均價(jià)由4月初的25000元／平方米回落了兩三千元／平方米。北京新開(kāi)盤(pán)的18個(gè)項(xiàng)目中，五環(huán)外占比達(dá)80%以上，其中16個(gè)項(xiàng)目表示有98至99折的打折優(yōu)惠。廣州恒大地產(chǎn)將在“五一”期間實(shí)施開(kāi)盤(pán)特別8.5折、現(xiàn)樓一口價(jià)等推盤(pán)策略。

　　——成交量明顯萎縮。新房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即“日光”的景象不復(fù)存在。深圳市規(guī)劃國(guó)土委的成交數(shù)據(jù)顯示，從4月19日至25日，深圳市新房市場(chǎng)成交量大幅下滑，7天共計(jì)成交417套，環(huán)比上周下滑60%。

　　——市場(chǎng)觀望情緒較重。北京中原市場(chǎng)抽樣調(diào)查顯示，近期客戶(hù)需求新增下跌了七八成，20%-25%的購(gòu)房者開(kāi)始要求退購(gòu)，其中以銀行首付提高無(wú)力履約的客戶(hù)占相當(dāng)比重，此前還焦急打聽(tīng)房?jī)r(jià)的買(mǎi)家紛紛觀望。

　　尚待觀察：“哆嗦”之后走勢(shì)如何

　　“這么強(qiáng)的政策壓下來(lái)，猶如冰水澆頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)哆嗦一下。”鏈家地產(chǎn)一負(fù)責(zé)人說(shuō)，但“哆嗦”之后，樓市會(huì)否下行？還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報(bào)復(fù)性反彈”，還很難說(shuō)。

　　“調(diào)控精準(zhǔn)打擊了炒房者，但只是刺破了房地產(chǎn)市場(chǎng)表面的‘膿胞’，其他病癥尚未消除�！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松指出，今年前4個(gè)月北京城郊連六環(huán)路以外每平方米均價(jià)也超過(guò)萬(wàn)元，無(wú)論強(qiáng)調(diào)怎樣的理由，誰(shuí)也不能否認(rèn)，這一波樓價(jià)的瘋長(zhǎng)已積累了太大的風(fēng)險(xiǎn)，與“理性”相距又何止千里！

　　顯而易見(jiàn)的是，當(dāng)前樓市的價(jià)格仍然堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，最近一周，深圳新房成交均價(jià)為23629元／平方米，相比上周上漲12%左右。相對(duì)于去年的明顯漲幅，北京不少樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度范圍依然有限，房?jī)r(jià)仍然居高不下。

　　“新政實(shí)行的時(shí)間還比較短，目前只能從成交套數(shù)上看出影響，房?jī)r(jià)反應(yīng)有一定的滯后性�！盨OHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，樓市正在陷入一個(gè)“量跌價(jià)滯”的僵局，但因?yàn)槿ツ暌詠?lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售太火爆，一些開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的可能性不大。要想抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，最有效的辦法是對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款收緊“銀根”。

　　中原地產(chǎn)研究中心在一份最近的報(bào)告中預(yù)計(jì)，部分城市的房?jī)r(jià)“泡沫”將會(huì)有一定擠壓。此次調(diào)控能否達(dá)到設(shè)想中的效果，尚待觀察。

　　“泡沫能否擠出，恐怕要到幾個(gè)月后才能見(jiàn)分曉，其中的關(guān)鍵就是看相關(guān)部門(mén)和地方政府的執(zhí)行力�！薄坝缿c房屋”總經(jīng)理陳史翎說(shuō)。

　　顯然，房?jī)r(jià)漲到如今這個(gè)程度，是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合。不多管齊下，鏟除這些非正常因素，降溫樓市無(wú)異于抱薪救火。

　　回歸健康：樓市調(diào)控值得期待

　　樓市健康不僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，更是關(guān)乎民生的大問(wèn)題。近期出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控，覆蓋了供給、需求、持有、交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，人們有理由對(duì)此次調(diào)控抱有更多期待。

　　一、此次調(diào)控放“地根”，控“銀根”，將增加供應(yīng)和抑制投機(jī)相結(jié)合，且“卡緊”了房企融資的各種通道，使房企承受壓力空前，除加快開(kāi)工、銷(xiāo)售外別無(wú)他法。

　　二、建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，將“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“住房保障”上升到影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的高度，表明了中央政府堅(jiān)決遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的堅(jiān)定決心。

　　三、今年保障性住房、政策性住房用地的計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到了此前三令五申的“70%”的比例，較大地提升了各方對(duì)住房保障工作的“正預(yù)期”。

　　一些專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷，其實(shí)正是市場(chǎng)步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號(hào)。

　　人們看到，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地促進(jìn)了居民居住條件的改善，拉動(dòng)了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)。不過(guò)，在不斷享受政策紅利和市場(chǎng)回報(bào)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)吸收了大量本該流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本資源，其產(chǎn)品中的投資性屬性也過(guò)快膨脹，價(jià)格在一輪輪的炒作中急劇推高。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，近幾年房?jī)r(jià)的不正常波動(dòng)，表面上看是一個(gè)發(fā)展尚不規(guī)范的行業(yè)、市場(chǎng)的“躁動(dòng)”，實(shí)質(zhì)在于地方政府利益和房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)沒(méi)有得到根本性的改變。

　　“毋庸諱言，新一輪的樓市調(diào)控，更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素，而不是著眼于一時(shí)的房?jī)r(jià)回調(diào)�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析。

　　要撼動(dòng)高房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，猛藥固然重要，更要有一個(gè)成熟的房地產(chǎn)政策框架。顧海波說(shuō)，要確保政策的制度化，讓購(gòu)房者形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

　　要強(qiáng)化政策的執(zhí)行力。董藩教授提出，政府切實(shí)承擔(dān)民生責(zé)任，應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上織好“防護(hù)網(wǎng)”，從土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)等多環(huán)節(jié)推進(jìn)中低價(jià)位商品房、保障性住房的建設(shè)，真正做到“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”。

　　既“堵”也“疏”。曾業(yè)松等專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)正處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)需要龐大的資金支持，要將大量流動(dòng)資本引導(dǎo)其中，不僅有利于樓市“退燒”，也有助于合理引導(dǎo)和科學(xué)利用社會(huì)資金。記者陳芳、葉鋒、黃玫、彭勇