- “中服地塊”無人競買 開發(fā)投資收益遭質疑
中服地塊自2月22日入市以來，一直受到房地產業(yè)內的關注。本應于3月8日截止競價，但可能因為無人競價，截止日期延至25日。但截至記者發(fā)稿時已經入市20多天的中服地塊仍無人競價。
這個位處CBD核心區(qū)的最后一塊“蛋糕”難道會一直被冷落？有業(yè)內人士認為，該地塊所設定的競買條件略顯苛刻，在有些房企感覺高不可攀的同時，由于特殊的使用用途，使投資收益存在一定的風險，讓一些勉強符合條件的企業(yè)望而卻步。
“中服地塊”即北京市朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務中心區(qū)(CBD)核心區(qū)NE19-1a地塊，位于北京東三環(huán)國貿橋的東北角，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，因為毗鄰中服大廈，因此早在一年前就被各大開發(fā)商稱為“中服地塊”。
具體四至范圍是：東至電視臺中路，南至NE19-1b地塊和中服大廈，西至東三環(huán)中路，北至鐵道部印刷廠南側路。
該地塊用地性質為商業(yè)金融用地，掛牌出讓起始價為50億元，競價階梯為2500萬元，競買保證金為30億元。
無論從起始價、競價階梯還是競價門檻看，該地塊在北京土地市場都創(chuàng)了紀錄。
無人報價只因條件苛刻？
在出讓公告中規(guī)定，本次掛牌出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯合體。
其中：金融機構應為由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會和中國保險監(jiān)督管理委員會等國家金融監(jiān)管部門批準設立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯合體中絕對控股；房地產開發(fā)企業(yè)應具備房地產開發(fā)一級資質，且注冊資本不少于30億元人民幣。
北京市土地整理儲備中心常務副主任王兵表示，由于其地理位置特殊，北京有意把中服地塊打造成標志性建筑�！皩τ诮ㄖa品的品位、造型和建筑質量要求都很高，沒有一定實力的公司很難得到這塊土地，應該是具有過百億實力的開發(fā)商。”
與以往出讓的一些住宅與商業(yè)地塊相比，首次提出這樣的競買條件，在大家看來門檻確實提高了不少。
但這是不是截至目前無人報價的根本原因？陳云峰認為，盡管這種競買是重量級開發(fā)商才能參加的，對開發(fā) 商的影響很大，但符合條件的也不少。特別是金融機構，比如保險類的金融機構，可以很容易注冊50億的資金，只要想競買不是不可能的。
他認為，中服地塊是少有的限定用途又增加注冊資金門檻的地塊，參加競買的是少數具有實力的企業(yè)。預計網上報價前期中期都很可能無人應價，但應該會在最后幾天報名，畢竟幾十億的利息支出也不是小數字。
業(yè)內人士質疑“地塊”投資收益
國土局明確表示，拿地聯合體中金融機構投資必須占比50%以上，且將來全部自用，開發(fā)企業(yè)投資的部分原則上也將全部自持經營，不得出售。業(yè)內人士表示，本身拿地投資資金較大，不像散售物業(yè)回收快。這部分資金將長期占用，回收慢，風險大。有個別大型房企也對媒體表示，不會參與中服地塊競投。
對于物業(yè)經營方面，在2月9日的現場踏勘答疑會中，朝陽區(qū)CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅特別提到，根據CBD地區(qū)多年的經驗，“散售”對寫字樓物業(yè)品質有影響，希望CBD地區(qū)有更多的持有型物業(yè)。
另外，最近一則關于中服大廈將要翻新重建的消息不脛而走。而中服大廈與中服地塊僅一墻之隔。中服大廈業(yè)主方，中國恒天集團有限公司董事長張杰日前曾在某論壇上表示，中服大廈在申請改造，整個改建工作正在操作，已經有大地產商有意向與恒天進行合作，但是現在何時重建以及未來產品定位都還沒有確定。
如果中服大廈重建，恒天集團重建中服大廈的總投資預計80億元，而中服地塊僅土地價款一項，業(yè)內預期就超過100億元。在投資成本方面，恒天集團已略勝一籌。而后的投資回報也會存在一定的競爭。
據了解，中服地塊還承擔著金融產業(yè)功能。CBD區(qū)域已經不乏標致性建筑，商業(yè)寫字樓物業(yè)也不在少數。專業(yè)的金融商務中心多集聚在金融街。未來投資收益是否穩(wěn)定也不得而知。但也有業(yè)內人士對該地塊的投資預期看好，該地塊被譽為“北京CBD最有價值的土地”。
傳聞“遠洋”為最靠譜的買家
在該地塊入市后，各媒體對于符合條件的買家也一一羅列起來，比如，遠洋地產、中信地產、首開等開發(fā)企業(yè)。但業(yè)內人士認為，最大的可能性仍然是中國人壽和遠洋地產聯合體。
在資金方面，遠洋地產相關負責人曾對媒體表示，該公司目前可動用的資金在400億以上，在2010年公司至少會拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠洋地產僅在北京區(qū)域拿下亦莊一塊土地，公司急需北京市場的戰(zhàn)略性土地儲備。
其次，中服地塊也符合遠洋地產的發(fā)展戰(zhàn)略，該公司早就確定了住宅+投資型物業(yè)的開發(fā)模式，近年來大筆增持投資型物業(yè)的比例。此外，作為CBD區(qū)域最大的一級開發(fā)商，遠洋地產已在中服地塊運作近5年之久，對于該區(qū)域更為了解，與朝陽區(qū)各政府職能部門均保持良好關系，這對于項目的后期開發(fā)和運營來說，也是一個有利條件。
陳云峰也表示，內定遠洋也是業(yè)內的一種猜測，因為其作為一級開發(fā)商與政府部門接觸較多。
另外，中信地產及首開也被媒體列為有意向競買的買家�？偛勘揉徶蟹貕K的中信地產，在2月9日中服地塊現場踏勘時，也出現在現場。中信集團同時擁有中信銀行和中信證券兩家金融類公司。首開股份完成增資后城開的注冊資本金將增至30億元，正好符合中服地塊競買條件。
保險類或大型投資公司
入主可能性大
在中服地塊的競買資格中，了然明示須30億元注冊資本房企與50億元注冊資本金融機構聯合參與競拍，且金融機構必須在聯合體中占據控股權。
金融機構觸手地產，在兩會一浪高過一浪的房地產調控呼聲背后，頗為耐人尋味。但據記者了解，目前土地儲備中心所收到的該地塊申請中，符合條件的開發(fā)商尚未出現，金融機構亦沒有浮出水面。
易貸中國聯合創(chuàng)始人陳順愛表示，此次中服地塊競買條件中，符合資質的金融公司將成為控股方，考慮到《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中對于銀行和證券公司不得投資地產的相關規(guī)定，基本可以將之排除在外，保險公司或大型投資公司入主地產項目的可能性非常大。不排除國有背景的金融機構占據控股權的可能，如果最終結果是這樣，對開發(fā)商而言其實是減少風險的途徑，而金融機構也能通過地產項目找到很好的盈利渠道。
全國工商聯房地產商會理事陳寶存表示，雖然聯合拿地的形式出現的并不多，但就國內市場而言，國有背景的金融機構控股地產的現象還是很多的，雖然規(guī)定不能投資房地產，但對地產公司控股卻被紛紛效仿，萬科的大股東是華潤，其他一些知名地產商的控股方也有不少是國有背景。文并攝/鞠曉波
位于CBD核心區(qū)的中服地塊
▲與中服地塊一路之隔的國貿寫字樓
▲緊鄰中服地塊的中服大廈
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