中國證監(jiān)會近期一直孜孜不倦地對股票投資者進行風險教育，這種風險提示有利于投資者冷靜地認識股市中的投資風險，逐漸從一個短期的投機者變成一個理性的投資者。其實，我國房地產市場同樣需要這樣的風險投資教育。
投機或投資是推動我國房價快速上漲的重要因素之一。深圳社會科學院公布的《中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，從住房轉手時間看，取得產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，而取得產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%，兩項加起來所占比例高達58.42%。與此相對應的是，深圳市房價半年內就暴漲了50%，這些數據充分說明，投機和投資因素在推動房價上漲中扮演著極其重要的角色。
如果要有效抑制房價，首先就應該使房地產過熱的投資、投機熱降溫，如何降？一方面，需要通過財政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對投資者尤其是那些被動的投資者進行風險教育，以防止炒房熱的蔓延。房產的投資風險是真實存在的，但許多風險被忽略了。
首先就是折舊風險。房屋作為不動產折舊是必然的。我國的住宅用地使用年限一般為70年，我國的住宅壽命則到不了70年。建設部專家指出：“國內住宅的平均壽命僅為30年�！奔词挂�70年來算，房屋的價值每年也面臨著1.4%的折舊。從理論上來看，如果不考慮房價上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實際價值只有原來的50%。但是，最近幾年房價飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應有的重視。一旦房價停止上漲，那些經過多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進入貶值軌道。
其次是貸款利率變動風險。調查顯示，絕大多數炒房者是借助銀行按揭貸款來進行房產投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動風險。比如，最近的房貸新政對房產投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購買總房價130萬元的商品房為例，信貸新政實施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
再次是物業(yè)稅風險。所謂物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅是房產投資者即將面臨的最大風險之一。目前，物業(yè)稅已經在北京、遼寧等10個省市進行房地產模擬評稅試點。今年10月中旬，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。物業(yè)稅不僅會大大增加房產投資者的成本，也將大大增加房價下跌的動能。這是房產投資者必須要面對的問題。
除此之外，還有政策調控逐漸收緊、房產利潤嚴重透支等風險。房價持續(xù)飛漲對民生的損害正在逐漸顯現出來，中央政府高度重視這一問題，不斷采取調控措施，除了已經出臺并實施的措施，還將不斷有更嚴厲、針對性更強的調控措施陸續(xù)出臺，僅此一項給房地產投資帶來的不確定性風險就應該引起足夠的重視。更何況，經過連續(xù)數年的持續(xù)暴漲，從收入房價比的角度來看，我國目前深圳、北京、上海等地的房價已經超過了發(fā)達國家的水平。在深圳，甚至出現了本地投資者于香港投資買房的現象，這本身就是對內地房價持續(xù)透支未來利潤的直接反應。
而且，現如今的投資產品日益豐富，這使得房產作為投資品元素的可替代性越來越強，當房產不再是投資者惟一的寵兒，房價還能繼續(xù)保持堅挺、房市投資風險還將繼續(xù)被忽略嗎？因此，房市也需要進行風險教育，通過風險提示，幫助投資者更清晰地把握機會、規(guī)避風險。(賈圖)
相關報道
