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一個可以想見的圖景是，將來的解決方案必須兼顧農民的利益、鄉(xiāng)村政府的利益、開發(fā)商的利益和市級政府的利益
★ 本刊記者/劉彥 謝良兵
“你盡管買，這里的房子將來會變成大產權的�！�7月14日，一位孫姓售樓小姐在香堂村的辦公樓二層的銷售中心對本刊記者說。
售樓小姐的話，仿佛是對國家土地副總督察甘藏春新聞發(fā)布會講話的一種呼應。
7月12日，甘藏春在新聞發(fā)布會上說，對于農村集體建設用地的流轉問題，國土資源部自1999年開始，就在全國不同地方開展了農村集體所有建設用地使用權流轉的試驗、試點，現在正在不斷地總結經驗，在適當的時機再提交國家立法機構，通過立法來解決。
于是人們對國土部說法的解讀為：在農村建設用地上面蓋起來的“小產權房”，有可能未來通過修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以確認。
而廣東，則是中國最早以地方法規(guī)形式，對農村建設用地流轉予以合法確認的省份。
2005年6月23日，廣東頒布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》規(guī)定，從2005年10月1日起，廣東農村集體建設用地可以上市流轉，但集體建設用地不得建商品房;村民出賣和出租住房后，不得再申請新宅基地。
根據這個《辦法》，廣東農村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則，納入統(tǒng)一的土地市場。其方式可以是出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。廣東因此成為全國第一個在全省范圍內推行集體建設用地使用權流轉的省份。但是，由于該省農村建設用地不得用于蓋商品房，因此該辦法雖然使農民獲益，但并未對廣東省的商品房價格起到平抑作用。
2006年10月份，石家莊市也對《城市房屋權屬登記管理條例》進行修訂并實施，并規(guī)定:居住在“城中村”集體土地上的村民，首次可辦理房產證，并可進行抵押貸款。從市區(qū)內挑選出兩個村進行“村證”轉“市證”試點。
北京市今次叫停小產權后，已經展開對全市小產權房情況的摸底調查，最終也將面臨如何處置已建成小產權房的難題。
一位從事鄉(xiāng)產權開發(fā)的房地產商告訴本刊，北京市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府前幾天專門就鄉(xiāng)產權的開發(fā)給房地產商開過會，一切停工停售、等待政府定調子。
小產權房除占用農村宅基地、農村建設用地這部分之外，還不同程度地存在著占用耕地，甚至基本農田的情況。而國家對于耕地保護的嚴厲政策并沒有改變的跡象，因此，圍繞占用耕地和基本農田的小產權房，利益相關各方表現出了不同的訴求，處理方向出現多種可能。
但在具體項目上，最終由小產權房轉為大產權房的案例，在北京已經出現過，也極有可能成為下一步小產權房合法化的參照樣本。
1993年開始，至1995年10月，昌平縣(現昌平區(qū))境內的北七家鎮(zhèn)、平西府鎮(zhèn)、霍營鄉(xiāng)和燕丹鄉(xiāng)四個鄉(xiāng)地處亞北區(qū)域。各鄉(xiāng)沿立湯路兩側，陸續(xù)開發(fā)了很多房產，其中就不乏小產權房項目。
時至1997年4月14日，北京市針對亞北北七家等四個鄉(xiāng)的小產權項目予以處罰，將之稱為違法用地，并專門下達文件，令其“補交土地出讓金和有關稅費，并依法處以罰款之后，補辦有關手續(xù)”。在開發(fā)商補繳費用和補辦手續(xù)之后，購房者最終擁有了合法產權。
這是近年來北京鮮見的小產權轉大產權案例。但結果并不令人樂觀，畢竟，小產權房開發(fā)時所重構的利益格局又被強行回調。這一案例甚至被一些學者看作是一種倒退。
各級地方政府自然盼望這些小產權通過補繳同正常取得用地一樣的費用來合法化，這樣一來，其收益并不受損失。爭議的關鍵是補繳費用的多少，由誰補繳。如果太多，購房者與房地產商和鄉(xiāng)村肯定不干；如果太少，這種補繳顯然又失去了意義。
一個可以想見的圖景是，將來的解決方案必須兼顧農民的利益、鄉(xiāng)村政府的利益、開發(fā)商的利益和市級政府的利益。兼顧的折中，仍有待于各方博弈的最終結果�！�
