昨日，夕陽下的車公廟片區(qū)的眾多商務(wù)公寓樓成為一道靚麗的城市風(fēng)景。這里是深圳企業(yè)較為集中的地段之一。

　　一周以來，記者從市場(chǎng)了解到，在限貸限購的雙重壓力下，深圳樓市近期成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化：從以往中等戶型為成交主力的“紡錘型”成交結(jié)構(gòu)，演變?yōu)橹械葢粜蜏�銷，別墅和公寓熱銷，形成中間小、兩頭大的“啞鈴型”成交結(jié)構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這種“兩頭熱”現(xiàn)象是市場(chǎng)初現(xiàn)理性的表現(xiàn)，投資客已大量退場(chǎng)。

　　別墅和公寓雙雙走俏

　　“相對(duì)中等戶型遇冷，別墅和公寓熱賣，一大一小‘兩頭熱’，這在以前是難以看到的現(xiàn)象。”11月14日，幾位與記者同行踩盤的營銷總監(jiān)表示，成交量較大的項(xiàng)目主要集中在龍崗和寶安區(qū)，且集中在幾個(gè)低價(jià)入市的新開盤和價(jià)格降幅較大的低價(jià)盤。

　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現(xiàn)象：高端別墅成交較好，單價(jià)萬元左右低價(jià)公寓也熱銷，而兩萬元以上的中等戶型普通住宅的銷售則較為冷清。

　　11月8日～14日，在全市成交前十名中，公寓和別墅最為搶眼，成為上榜次數(shù)最多的住宅品種。10月最后一周(10月25日～31日)，樓盤成交冠軍居然是位于觀瀾的別墅項(xiàng)目和黃·觀湖園，一周賣49套。

　　公寓中，商務(wù)公寓也受到了市場(chǎng)青睞。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》關(guān)于“商業(yè)性辦公用地”的范圍解釋，商業(yè)性辦公用地包含商務(wù)公寓，商務(wù)公寓不在此次限購政策的調(diào)整范圍之內(nèi)。世華地產(chǎn)商業(yè)部的地鋪反映，最近關(guān)注商務(wù)公寓物業(yè)的買家確實(shí)有增加，跟10月份相比，約增加了5%。卓越世紀(jì)中心、大中華國際金融中心、NEO企業(yè)大道等商務(wù)公寓的銷售要比寫字樓辦公部分更貴，銷售也更快，而龍崗中心城商務(wù)樓盤珠江廣場(chǎng)計(jì)劃在11月底推售其100多套的商務(wù)公寓，預(yù)期定價(jià)擬高達(dá)2萬元/平方米，超過了樓盤本身的寫字樓售價(jià)。

　　實(shí)力買房人“一步到位”

　　“不想再等了，我們各自準(zhǔn)備了600多萬元買別墅�！眱晌活H有實(shí)力的購房人告訴記者，他們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，高端豪宅價(jià)格回調(diào)并不明顯，而且自己又有這個(gè)居住需求。單單說房產(chǎn)稅這塊，以后第二套房可能征稅，第一套買平面肯定不如買別墅，這樣可以一步到位，免得以后再換別墅，也免得被征收房產(chǎn)稅。

　　限購令下，購買改善型住房的需求開始愈加謹(jǐn)慎，購房者在選擇買房時(shí)更是斟酌再三，而以別墅為代表的高端住宅眼下更受到眾多實(shí)力購房者的青睞。深圳某跨國公司高管王先生表示，“本來打算買套城市公寓作為過渡，等將來家庭人口多了，再買套聯(lián)排或者獨(dú)棟別墅，但是現(xiàn)在限購令出臺(tái)，我也正在考慮一步到位，把別墅置業(yè)計(jì)劃提前�！�

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，全市均價(jià)不跌反升，主要是高價(jià)樓盤仍然保持著一定量的成交，支撐起全市的整體價(jià)格。高價(jià)樓盤由于目標(biāo)購買人群比較高端，資金較充裕，受到新政限貸、加息等的影響相對(duì)較小。此外，關(guān)外別墅的售價(jià)不高也是很多購房人選擇的理由。比如，觀湖園、御峰園雙拼別墅500萬起，和后海高層豪宅的價(jià)格差不多，疊加別墅和聯(lián)排則更加便宜，套均價(jià)200萬起。

　　投資客已大量退場(chǎng)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩頭熱”現(xiàn)象是深圳樓市初顯理性的表現(xiàn)�！捌胀ㄗ≌�以價(jià)格為導(dǎo)向，想賣得好必須降價(jià)；別墅項(xiàng)目不完全以價(jià)格為導(dǎo)向，但需要市場(chǎng)明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶看到了入市的信心�！笔猩鐣�(huì)科學(xué)院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕表示。

　　中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，目前深圳二手房市場(chǎng)純投資比例不足5%，低于過去幾年正常市場(chǎng)的平均水平。

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智指出，過去，剛性需求根本競(jìng)爭(zhēng)不過炒家；如今在政策的限制下，純投資客少了很多，非理性上漲勢(shì)頭被壓住了，市場(chǎng)總算進(jìn)入較為理性、平穩(wěn)的狀態(tài)。別墅和低價(jià)樓盤的熱銷說明投資客已大量退場(chǎng)。他表示，去年很多實(shí)力較弱的投資客炒房都被套牢，現(xiàn)在市場(chǎng)上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶的剛性需求得以釋放。（陸劍偉）