中新網(wǎng)8月10日電 據(jù)《北京日報》報道，盡管一系列房地產新政越來越嚴，但許多缺少建設資金的開發(fā)商仍在“以小搏大”--想盡辦法以別人的錢來蓋房。目前北京市預售的商品房中有半數(shù)左右已經(jīng)抵押給銀行，還有的樓盤二期建設資金即來自抵押一期所得的貸款�！敖桦u生蛋”成了房地產市場上一個普遍的怪現(xiàn)象。
半數(shù)期房已先期抵押
按照北京市建委的規(guī)定，開發(fā)商必須把房屋抵押情況在北京市房地產交易管理網(wǎng)上公示，《北京日報》記者在這個官方網(wǎng)站上看到，在取得預售許可證、正準備預售的項目中，有半數(shù)左右已經(jīng)先期抵押給了銀行，其中有住宅，也有商業(yè)項目。
對于這個現(xiàn)象，北京市建委負責人表示，已抵押的商品房可以預售，但必須通知抵押權人，也就是銀行，并將抵押情況告知買受人，也就是普通購房人。
開發(fā)商為什么要把同一個項目既押又賣呢？位于宣武區(qū)的西豪逸景是個典型的例子，一期工程交房一年半了，業(yè)主李先生住進來也快一年了，可是房產證遲遲拿不到手。李先生挺著急，一打聽，原來是開發(fā)商把房子押給銀行貸款蓋二期去了�，F(xiàn)在，二期剛剛蓋到地面一層，已經(jīng)開始預售，而二期的土地使用權又抵給了農業(yè)銀行通州支行。
一位開發(fā)商表示:“一來銀行方面允許甚至歡迎抵押貸款，二來眼下的房地產是賣方市場，即使是抵押房也不愁賣，加上政策又允許，因此這一現(xiàn)象才比較普遍�！�
北京市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市房地產開發(fā)企業(yè)金融貸款出現(xiàn)較快增長，達339.5億元，占當年到位資金的26.8%，同比提高3.8個百分點；自籌資金、定金及預收款同比分別降低2.6和16.2個百分點。
從這組數(shù)據(jù)中可以看出，自籌資金、定金及預收款比重的下降，使開發(fā)企業(yè)加大了對銀行的依賴，也就是對抵押貸款的依賴。
抵押房影響辦理房產證
購買抵押房埋伏著隱患。記者在城東的房地產項目“東岸”采訪時，正遇到一位準業(yè)主退房:“本來打算把房子抵押了貸款做生意，現(xiàn)在開發(fā)商告訴我房子已經(jīng)被他們抵押給銀行，我就不想再買這兒的房子了�！�
由于房產不能重復抵押，購買了抵押房的消費者在房子解押之前必須被動放棄自己的抵押權。除此之外還有個問題。此前，建設部曾發(fā)文明確要求:“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”但一位開發(fā)商表示，市場上的“慣例”是，好一點兒的開發(fā)商可以做到18個月辦下產權證，一般的兩年才能辦下來。
科成律師事務所律師許建云說:“辦不下來產權證的原因很多，包括開發(fā)商將在建工程進行抵押貸款，在解押之前，這樣的物業(yè)是不能辦理產權證的。”許建云又說，如果開發(fā)商瞞著購房人抵押房產，購房人可以要求雙倍索賠。
樓盤如爛尾銀行先獲賠
比不能盡快辦理房產證更大的風險是，購買抵押房的消費者不在少數(shù)，抵押房一旦爛尾怎么辦？
律師張馳介紹，如果開發(fā)商無法及時還款，銀行作為抵押權人可以對抵押物進行處置并享有優(yōu)先受償權。購房人作為一般債權人可能會無法取得房屋所有權，只能追究開發(fā)商的違約責任，債務償還并沒有保障。
中國社科院法學系碩士陳勇峰的解釋是，在法理上，物權優(yōu)先于債權，買房人與開發(fā)商之間是形成一種債權債務關系，開發(fā)商把房子抵押后，與銀行之間也形成一種債權債務關系，但銀行還擁有對房子的物權。按法理是要優(yōu)先保證銀行的物權，但在實際判例中，考慮到會引起一定的社會問題，如果買房人已住進房子里，會適當考慮房主利益，由開發(fā)商負責賠償銀行，但如果沒住進去，將優(yōu)先保證銀行權益，由銀行把房子拍賣了，而由開發(fā)商賠償房主利益。
一位業(yè)內人士建議消費者，為防范抵押風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發(fā)的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的，許可證上備注欄內均加以備注；若是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，最好是待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方與開發(fā)商簽訂契約，在辦理了登記備案后，再支付首付款或房款。(劉揚）
